Opodatkowanie osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – zarys ogólny zagadnienia

Obsługa przedsiębiorstw

Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1426), opodatkowaniu podlegają wszystkie dochody, z wyłączeniem wyjątków zawartych w ustawie. Według art. 10 ust. 8 Ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany, okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższe pozwala przyjąć generalną zasadę, iż w przypadku zbycia nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 8 Ustawy, istnienie obowiązku podatkowego jest ograniczone w czasie i trwa przez okres pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości. Okres ten podlega oczywiście modyfikacji w zależności od konkretnego przypadku, niemniej generalna zasadna ustala okres 5-letni.

Na tle omawianego zagadnienia, częstym wątkiem jest korzystanie przez Podatników z przepisu art. 21 [zwolnienia przedmiotowe] Ustawy, a konkretnie z art. 21 ust. 1 pkt 131) w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 Ustawy.

Według powołanych przepisów [art. 21 ust. 1 pkt 131)]: „(…)Wolne od podatku dochodowego są: (…) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (…)”.

Ustalenie definicji wydatków znajdziemy w [art. 21 ust. 25 pkt 1 Ustawy] , według którego:

„(…) Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

 a)budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

 b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach, lub

 c)gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d)gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a. (…)”.

                Z uwzględnieniem powyższych informacji Podatnik, w przypadku zamiaru zbycia lub dokonania już zbycia nieruchomości, ustala sposób postępowania w odniesieniu do dokonanych czynności zbycia nieruchomości i ukształtowania swojego obowiązku podatkowego; dokonuje kwalifikacji prawnej dokonanych już czynności zbycia lub względnie dalszego nabycia, jeśli takie nastąpiły; składa właściwą deklarację podatkową w wymaganym terminie z oznaczeniem czy korzysta z ulgi podatkowej  lub też oznacza podatek wymagalny do zapłaty dla właściwego Urzędu Skarbowego.

Artykuł opracował:

radca prawny
Paweł Machajski

Podstawa prawna:

  • 9, art. 10 ust. 8, art. 21 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.)

Stan prawny na dzień 01.10.2020 r. Powyższa publikacja nie stanowi porady prawnej w żadnym aspekcie i fragmencie, a jedynie materiał poglądowy. Wywodzenie skutków prawnych na podstawie niniejszej publikacji co do całości stanu faktycznego jest obciążone wysokim ryzykiem prawnym i nie jest rekomendowane. Wywodzenie skutków prawnych z powyższej publikacji następuje na wyłączne niebezpieczeństwo i ryzyko Korzystającego. Odpowiedzialność prawna Komarnicki i Machajski Kancelaria Prawnicza Adwokata i Radcy Prawnego sp. p., w jakimkolwiek zakresie i rodzaju z tytułu powyższej publikacji i skorzystania z powyższej publikacji jest wyłączona.

Wszelkie prawa zastrzeżone.

Skontaktuj się z nami / poprzez zakładkę kontakt lub porada prawna online.

Poprowadzimy Państwa przez procedurę zbycia i nabycia nieruchomości / pomogliśmy skutecznie już wielu Szanownym Mandantom. 

Zapraszamy.